Tasse Annue

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LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI

L'IRPEF sui fabbricati

Gli immobili - terreni e fabbricati - sono soggetti a numerose imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali all'Irpef), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Ici) e il loro trasferimento, realizzato mediante atti tra vivi - come la donazione o la compravendita - o attraverso la successione ereditaria.

Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono l'imposta di registro (in alternativa, l'Iva), l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale; nel caso di trasferimento per donazione (o successione), le imposte ipotecarie e catastali più l'imposta di donazione (o di successione).   In caso di compravendita non è più dovuta l'Invim, Con la legge 28/12/2001 n. 448 (finanziaria 2002) questa imposta è stata definitivamente soppressa a decorrere dal 1° gennaio 2002.  Per quanto riguarda l'Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta. Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili viene, quindi, ad essere tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.  Per l'Ici, invece, il patrimonio immobiliare viene tassato di per sé, in modo proporzionale, senza riferimento, salvo casi particolari, alla capacità contributiva del soggetto che lo possiede. Le modalità di applicazione e calcolo dell'Ici sono esposte nel capitolo apposito; nelle pagine che seguono diamo alcuni cenni sull'applicazione dell'Irpef al reddito degli immobili nonché sulle imposte da applicare nel caso di compravendita.

L' IRPEF sui fabbricati

L'Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale (come, ad esempio, il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite o separato).

Come si dichiara il reddito da fabbricati.

I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB del modello Unico o nel quadro B, per chi compila il 730. Le rendite da indicare per quest'anno sono quelle della precedente dichiarazione. Oltre alla rendita catastale rivalutata, i contribuenti devono aver cura di indicare il periodo e la percentuale di possesso, nonché il tipo di utilizzo dell'immobile. Se il fabbricato è concesso in affitto, deve essere indicato sempre il canone ridotto, anche nei casi in cui il fabbricato sarà poi tassato in base alla rendita.

Come si determina il reddito

Ai fini fiscali il reddito dei fabbricati scaturisce dalla applicazione delle "tariffe di estimo", individuate per ogni Comune in relazione alle caratteristiche catastali degli immobili.

Casi particolari di determinazione del reddito

Prima casa Ai contribuenti che hanno la dimora principale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo pari all'ammontare dell'intera rendita catastale dell'immobile e delle relative pertinenze. Sia la casa che le pertinenze diventano così esenti da Irpef.  La deduzione spetta anche quando l'unità immobiliare costituisce la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente stesso.  La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l'unità immobiliare non risulti locata.  Fabbricati concessi in affitto:

ad equo canone: il reddito da assoggettare all'Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15% a titolo forfettario (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);

in libero mercato: il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);

a canone convenzionale (ai sensi della legge 431/98): il reddito da assoggettare all'Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è sito in uno dei comuni ad alta tensione abitativa (art. 1, decreto-legge 30 dicembre 1988, n.551, convertito con modificazione dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni).

Si tratta, in particolare, degli immobili situati:

nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei comuni confinanti con gli stessi;

negli altri comuni capoluoghi di provincia;

nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE 30 maggio 1985, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 143 del 19 giugno 1985, non compresi nei punti precedenti;

nei comuni di cui alla delibera CIPE8 aprile 1987, n. 152, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 93 del 22 aprile 1987, non compresi nei punti precedenti;

nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni Ottanta.

Il canone "convenzionale" è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 431/98). Per usufruire della riduzione del 30 per cento, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'Ici e il comune in cui l'immobile è situato.  Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato percepito effettivamente. La nuova legge sulle locazioni prevede, però, che i canoni non percepiti (per l'ammontare accertato dal giudice) non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell'affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti. In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale.

Immobili tenuti a disposizione

Per i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l'aumento di 1/3. Immobili di nuova costruzione. Questi fabbricati divengono "produttivi" di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l'uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore).

Immobili di nuova costruzione

Questi fabbricati divengono "produttivi" di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l'uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore).

Fabbricati di interesse storico o artistico

I possessori di immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi della legge 1089 del 1° giugno 1939, a condizione che non siano concessi in locazione, determinano il reddito imponibile del fabbricato ai fini Irpef utilizzando la più bassa tra le tariffe di estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile.

Immobili non produttivi di reddito

Non si considerano produttive di reddito di fabbricati (e quindi non ne va tenuto conto nel quadro RB) le seguenti unità immobiliari:

le parti comuni di proprietà condominiale, se la quota parte di competenza del singolo condomino non supera i 25,82 euro (50 mila lire);

i fabbricati adibiti esclusivamente all'esercizio di arti e professioni;

i fabbricati per i quali sono state rilasciate licenze per restauro, ristrutturazione o risanamento conservativo, per il periodo di validità del provvedimento, e sempreché non siano effettivamente utilizzati;

i fabbricati rurali che appartengono al proprietario o all'affittuario dei terreni cui servono;

gli immobili adibiti esclusivamente all'esercizio del culto, se non vengono concessi in locazione;

i fabbricati per i quali il contribuente è titolare della sola nuda proprietà.

ICI

L'Ici, imposta comunale sugli immobili, è la prima delle imposte con le quali si è attribuita una maggiore autonomia impositiva agli enti locali. Sin dal 1994, infatti, l'introito dell'Ici viene destinato integralmente ai bilanci dei Comuni (che, con le ultime disposizioni, hanno acquistato un ampio margine di autonomia nella gestione di questo tributo). I cittadini sono messi così in condizione di effettuare un confronto più diretto tra ciò che sono chiamati a pagare e i servizi che ricevono in cambio.

Chi la deve pagare:

I soggetti tenuti al pagamento dell’imposta relativamente a fabbricati, terreni agricoli, aree fabbricabili presenti nel Comune di Udine sono i proprietari degli immobili; se sull’immobile è stato costituito un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, il pagamento dell’imposta spetta al titolare di questo diritto. In caso di successione il coniuge supersite diviene titolare (art. 540 del C.C.) del diritto di abitazione sull’immobile di residenza coniugale, anche in presenza di altri eredi. Per gli immobili concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario. In caso di fabbricati gruppo catastale “D” di cui all’art. 5 comma 3 del D. L.vo 504/92 il locatario assume la qualità di soggetto passivo a decorrere dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello nel corso del quale è stato stipulato il contratto di locazione finanziaria. Per i fabbricati costruiti su aree demaniali in virtù di concessione amministrativa, la relativa imposta è a carico dei concessionari (art. 18, comma 3, L. n. 388/2000). Non sono soggetti all’ICI gli inquilini e i nudi proprietari.

BASE IMPONIBILE E RIDUZIONE

La base imponibile (tassabile) è costituita: a) PER I FABBRICATI, dalle rendite catastali risultanti dall’applicazione delle nuove tariffe d’estimo moltiplicate per un coefficiente pari a: - 100 per le abitazioni ed i fabbricati a destinazione varia (gruppi catastali A e C, con esclusione delle categorie A/10 e C/1); - 50 per gli uffici, gli studi privati e gli altri fabbricati a destinazione speciale (categoria catastale A/10 e gruppo catastale D, ad eccezione, per quest’ultimo gruppo, di quelli non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati); - 34 per i negozi e botteghe (categoria catastale C/1); - 140 per gli alloggi collettivi (gruppo catastale B).

b) PER LE AREE FABBRICABILI, dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione; a tal fine il Comune ha stabilito con deliberazione giuntale del 29 dicembre 2003 dei valori minimi di riferimento per tutti i terreni edificabili situati nel proprio territorio. In caso di insufficiente versamento dell’imposta comunale rispetto ai suddetti parametri, l’ufficio opera il conguaglio mediante l’attribuzione dei valori venali in comune commercio. Anche per le aree oggetto di esproprio il valore è pari al valore venale del bene (art. 2 comma 89 finanziaria 2008).

c) PER I TERRENI AGRICOLI, dal reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione moltiplicato per 75. Ai sensi dell’art. 1, comma 339, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, sono stati aggiornati da parte dell’Agenzia del Territorio i redditi dominicali ed agrari dei terreni a seguito di variazioni colturali derivate dalle dichiarazioni rese ad Agea per l’anno 2006 e 2007 . Tale elenco è consultabile sul sito www.comune.udine.it. N.B.: Con decorrenza dal 1° gennaio 1997, le rendite catastali urbane dei fabbricati devono essere rivalutate del 5%, mentre il reddito dominicale dei terreni agricoli va maggiorato del 25% (art. 3, commi 48, 51 e 52, legge 662/1996).

RIDUZIONE DELLA BASE IMPONIBILE

Per poter beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile è necessario che:

il fabbricato sia dichiarato inagibile o inabitabile, secondo i requisiti previsti dalla legge e dal regolamento I.C.I. deliberato dal Comune ossia per gli edifici diroccati, pericolanti o fatiscenti, il cui stato di degrado fisico non sia superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lettere a) e b) del D.P.R. n. 380/2001 ma solamente con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia;

il fabbricato non sia utilizzato, sussistano le condizioni di inabitabilità o inagibilità e sia stata presentata apposita documentazione all’Ufficio I.C.I.. La riduzione decorre dalla data di presentazione della documentazione.

ESENZIONE ABITAZIONE PRINCIPALE

Il Decreto Legge n. 93/2008, convertito nell’art. 1, comma 1 della Legge n. 126 del 24.07.2008, dispone che a decorrere dall’anno di imposta 2008 è esclusa dall’ICI l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo. Per tale si intende l’abitazione dove il soggetto passivo risiede anagraficamente (salvo prova contraria). L’esclusione dall’ICI deve intendersi estesa anche alle pertinenze, in quanto soggette allo stesso regime giuridico dell’abitazione principale, in base agli articoli 817 e seguenti del Codice Civile. Le pertinenze devono essere individuate sulla base della definizione che ne viene data dall’art. 16 del Regolamento Comunale per l’applicazione dell’ICI . Non sono oggetto di esclusione dall’ICI le abitazioni principali appartenenti alle categorie catastale A/1, A/8 e A/9 e le relative pertinenze per le quali deve essere corrisposta l’imposta, applicando, l’aliquota e la detrazione di € 103,29 come nel passato. Sono inoltre da ricomprendere nell’esclusione dall’imposta le abitazioni considerate principali per legge dal D.L.vo 504/92 e quelle assimilate dal Comune di Udine ossia:

le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;

gli alloggi regolarmente assegnati dall’Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale della Provincia di Udine (ex I.A.C.P.),

l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di diritto reale di godimento, da soggetti anziani o disabili che hanno acquisito la residenza anagrafica presso istituti di cura o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizioni che la stessa non risulti locata o concessa in comodato gratuito ad altre persone.

N.B: In caso di separazione fra coniugi, convenzionale o per sentenza, secondo la Legge 24/12/2007 n. 244 e del successivo Decreto Legge n. 93/2008, dal 1°gennaio 2008 i soggetti separati legalmente, non assegnatari della casa coniugale di cui sono proprietari per intero o per quota sono esclusi dall’imposta comunale. Questo particolare regime si applica se il soggetto passivo (coniuge non assegnatario) non sia titolare del diritto di proprietà o altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione principale situato nello stesso comune ove è ubicata la casa coniugale. Inoltre non deve trattarsi di immobili ad uso abitativo classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

L’esclusione di cui ai precedenti punti deve essere applicata proporzionalmente alla quota di possesso ed ai mesi dell’anno durante il quale sussistono le suddette condizioni (in dodicesimi); a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero.

ESENZIONI PER IMMOBILI CONCESSI IN USO GRATUITO A PARENTI IN LINEA RETTA E COLLATERALE ENTRO IL SECONDO GRADO

A decorrere dall’anno di imposta 2008 è esente dall’ICI l’unita immobiliare destinata ad abitazione (escluse categorie catastali A/1, A/8 e A/9), concessa in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale entro il secondo grado.  Il presupposto per l’esenzione è che il parente (figlio/a, fratello, sorella, padre, madre, nonno/a, nipote rispetto al nonno), il quale occupa l’immobile, vi abbia sia la dimora che la residenza anagrafica e che l’immobile stesso non risulti concesso anche parzialmente in locazione a terzi. L’esenzione non è applicabile a comodati gratuiti in favore del coniuge ed affini i quali sono assoggettati all’aliquota ordinaria.

Al fine di ottenere il beneficio il contribuente deve presentare al Comune – Ufficio ICI – entro il 31.12.2010, copia del contratto di comodato fiscalmente registrato ovvero, qualora mancante, produrre al Comune dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. n. 445/2000 nella quale si attesti che l’immobile (e relative pertinenze) è stato concesso in comodato gratuito; nel caso di contitolarità la dichiarazione deve essere presentata da ciascun contitolare per la propria quota di possesso.

La perdita del diritto all’esenzione di cui al presente punto, per diversa destinazione dell’immobile, va comunicata al Comune entro il 31.12.2010.

ALIQUOTA AGEVOLATA PER LOCAZIONI IN BASE ALLA LEGGE N. 431/1998 ART. 2, COMMA 3

Al fine dell’applicazione dell’aliquota agevolata (4,5 per mille), si precisa che il conduttore deve aver stabilito la propria residenza presso l’immobile in locazione. Il contribuente- soggetto passivo dovrà presentare all’Ufficio I.C.I., entro il 31.12.2010, l’apposito modello nel quale si attesti che l’immobile è stato concesso in locazione a persone che lo utilizzino come abitazione principale, indicando altresì gli identificativi catastali, gli estremi di registrazione dell’atto, nonché la data di inizio e cessazione del contratto di locazione concordata. In caso di proroga e/o rinnovo il contribuente sarà tenuto a segnalare il nuovo periodo di locazione concordata. Analogamente dovrà essere segnalata l’eventuale risoluzione anticipata del contratto. Le pertinenze relative a questi immobili sono assoggettate all’aliquota ordinaria del 6 per mille. Restano in ogni caso esclusi dall’aliquota ridotta i contratti di locazione di natura transitoria stipulati ai sensi dell’art. 5, comma 1 ed i contratti per gli studenti universitari di cui all’art. 5, comma 2, della medesima legge 431/1998, nonché i contratti stipulati in regime di libero mercato (art. 2, comma 1, stessa legge) e quelli in regime legale di determinazione del canone (“equo canone”) o gli immobili che risultano affittati con i “patti in deroga”.

DETRAZIONI D'IMPOSTA COMUNALE PER L'ABITAZIONE PRINCIPALE

Per l’abitazione principale, per la quale non risulti applicabile l’esclusione dall’Imposta come previsto dal Decreto Legge 93/2008 (es. categorie catastali A/1, A/8 e A/9) è prevista una detrazione annua di € 103,29 dall’imposta dovuta ed è detraibile fino a concorrenza del suo ammontare fra gli aventi diritto. La detrazione è rapportata al periodo dell’anno in cui si verifica questa condizione. Quando l’unità immobiliare è l’abitazione principale di più soggetti passivi, la detrazione va ripartita in parti uguali, a prescindere dalla quota di possesso.