Prezzo e Valore Catastale

CESSIONE DI IMMOBILI ABITATIVI A FAVORE DI PERSONE FISICHE

Ai sensi dell'art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005, la base imponibile sulla quale si andranno a calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali per determinate categorie di trasferimenti immobiliari è identificata con il "valore catastale", indipendentemente dal corrispettivo pattuito o dal reale valore indicato in atto. Pertanto il vantaggio di questa nuova legge, a differenza del sistema precedente, consente alle parti di dichiarare l'effettivo importo pagato/incassato, versando allo stato, imposte riferite soltanto al valore catastale dell'immobile oggetto della compravendita.

Le cessioni in oggetto devono avere ad oggetto "immobili ad uso abitativo e relative pertinenze". Rientrano tra le abitazioni sia la "prima casa" che quella ulteriore, e non è richiesto che si tratti dell'abitazione principale dell'acquirente. Deve però trattarsi di fabbricato iscritto o almeno denunciato al catasto dei fabbricati in "categoria" catastale abitativa; altrimenti difetterebbe la base catastale su cui calcolare l'imposta. Sono quindi esclusi dalla norma i fabbricati rurali, ancorché abitativi, e quelli in corso di costruzione. Quanto alle pertinenze, può trattarsi di immobili di qualsiasi natura (anche terreni agricoli o comunque non edificabili), purché suscettibili di valutazione automatica (esclusi quindi i terreni edificabili, e anche qui i fabbricati non censiti). Non vi sono limitazioni circa il numero delle pertinenze. Nel caso di trasferimento di pertinenza con atto separato, purché risulti il vincolo pertinenziale ad un'abitazione è possibile usufruire della tassazione tabellare.

Conseguenze sanzionatorie. Ai sensi dell'art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005, come modificato dall'art. 35, comma 21, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, "le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito". Ai sensi del successivo comma 498, anch'esso modificato dal d.l. n. 223/2006, "Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal 50% al 100% per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell'articolo 71 del medesimo d.p.r. n. 131 del 1986".